Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Ordinanza 1 marzo 2024 n. 5536
“Il codice civile non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto. L’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei “contrassegni” di identificazione – così i dati catastali – ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale”.
Questo è il principio segnalato dalla recente Corte di Cassazione con Ordinanza del 1 marzo 2024 n. 5536, invitata a decidere sulla Sentenza con cui la Corte di Appello di Taranto aveva dichiarato nullo, per indeterminatezza dell’oggetto, il contratto preliminare di compravendita di immobile, per scrittura privata non autenticata. La Corte di Appello non si era uniformata alla giurisprudenza di legittimità: in causa di risoluzione del preliminare aveva ritenuto che il bene non fosse identificabile, malgrado il contratto recasse ordinari elementi identificativi dell’immobile, costituiti dal Comune di ubicazione, dalle strade, da una delle proprietà confinanti e che, in particolare, il contratto rinviasse alla dichiarazione di successione, indicata in modo preciso, come di per sé identificativa del bene.
Deduceva, invece, il ricorrente che gli elementi contenuti nel contratto preliminare di compravendita di immobile erano sufficienti a rendere determinato l’oggetto del previsto trasferimento e quindi valido il contratto, ritenendo errata la decisione della Corte di Appello in punto di nullità del contratto preliminare.
Ed Infatti la Suprema Corte con l’ Ordinanza del 1 marzo 2024 n. 5536 ha ritenuto fondato il ricorso, statuendo che, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili, non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco, quando, pur in mancanza dell’ indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini, l’oggetto del contratto può essere determinato o determinabile (art. 1346 c.c.).
Orbene, ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili, l’identificazione del bene è indispensabile per la determinatezza dell’oggetto del contratto. In mancanza il contratto è, ai sensi dell’art.1418 c.c., nullo.
Gli Ermellini chiarivano che “Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali”.
In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile. La Suprema Corte, conclude chiarendo che “Solo laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento”.
